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最近我参加了一次地产论坛，听了听业内人士的各类观点。
首先声明，我不是此行业的人员。本人观点只限于交流。
房价构成问题。房价我认为等于以下几个因素之和，一，国家收的土地出让金二，国家收的相关配套费用，三税金，四，建造成本（主要指材料价，施工费用，管理费用）五，开发商的利润。
我认为，现在房价上涨最主的因素是人为的，开发商使用各种销售技巧，针对几类人群众，第一类，想买房的人，价格天天涨，想买房的人就想快点买了。第二类，有闲钱的人，没得好的投资，看到价格上涨，就想用30%的首付或者更少的大定去订下房子，想赚快钱，（利润不错）或者以房供房。这一来，本来供求平衡的市场，出现了虚多的需求。循环一圈就加速了房价的上涨。
另外，买了房的人有这种思维，你看我的房子增值了，但增值的房子对于买了房的人没有好处，除非变现，但绝大多数是买来住的，就象银行的资产，资产在增值，但不会变现。没有实际意义，只会成为想涨价人的借口，你看人家早买了，现在如果变现赚了多少万了。从而刺激更多的加入购房大军。结果是虚高的心理预期导致了开发商也不愿看到的结果，国家上调土地出让金和配套金，另一面又严控银根。
本来开发商寻求最大化利润是无可厚非的，但由于市场销售良好带给开发商一个错误的信号，认为会有更多的人要买房（这一时期炒房的比例上升），于是加大投入到新的项目，供应在开始增加，一旦供应超过了市场的需求（真的买房者和炒房者之和）。房价开始减速上涨，此时开发商心理发毛了，因为一旦房价不涨或者水平方向发展，就会有大量炒房者在市场上变现，从而炒房的人就从多头立即变现成了空头，下落的速度按理论是上涨速度的三倍。这是市场给开发商的一个沉痛的教训。
 无 发表于 2006-6-20 17:13:00 阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑
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